第一篇 发展现状篇 31
第一章 中国商业地产行业相关概述 31
第一节 商业地产的相关概述 31
一、商业地产的定义 31
二、商业地产的分类 31
三、商业地产的模式 32
第二节 2022年中国宏观经济环境分析 32
一、中国gdp增长情况分析 32
二、工业经济发展形势分析 33
三、社会固定资产投资分析 34
四、全社会消费品零售总额 35
五、城乡居民收入增长分析 36
六、居民消费价格变化分析 37
七、对外贸易发展形势分析 38
第三节 中国社会环境分析 39
一、人口环境分析 39
二、中国城镇化率 40
第四节 商业地产业政策环境分析 40
一、房地产土地政策分析 40
二、房地产调控助推商业地产 47
三、商业地产主要政策法规 48
四、商业地产区域政策分析 49
（一）北京商业地产发展政策 49
（二）上海商业地产发展政策 49
（三）深圳存量商业地产新规 50
（四）广州商业地产发展政策 51
（五）其他地区商业地产政策 51
第五节 商业用地供应情况及价格分析 52
一、商业用地指数趋势分析 52
二、商业用地供应规模分析 53
三、商业用地市场价格分析 54
第二章 中国商业地产行业发展分析 57
第一节 房地产发展现状分析 57
一、房地产开发景气指数 57
二、房地产开发投资分析 57
三、房地产施、竣工面积分析 58
四、房地产销售面积及金额分析 59
五、房地产开发到位资金情况 61
六、房地产市场价格走势分析 61
七、商业地产行业存在的问题 63
第二节 商业地产行业投资背景 65
一、商业地产行业发展历程 65
二、商业地产行业驱动因素 65
三、商业地产发展的必然性 67
第三节 商业地产行业发展分析 68
一、商业地产市场现状分析 68
二、商业地产指数趋势分析 70
三、商业地产发展特点分析 71
四、商业地产进入调控视野 72
五、商业地产市场热点分析 72
六、商业地产市场形势分析 75
七、商业地产发展方向分析 75
八、社会零售对商业地产影响 79
第四节 商业地产行业运营分析 79
一、商业地产开发投资额分析 79
二、商业地产销售面积分析 80
三、商业地产的销售额分析 81
四、商业地产销售价格分析 81
五、商业地产价格影响因素 83
第五节 商业地产行业竞争格局 85
一、房地产企业竞争格局分析 85
（一）房地产开发企业排名 85
（二）房地产品牌企业竞争 87
二、商业地产市场竞争态势分析 90
三、商业地产市场竞争全面升级 92
四、各大城市商业地产竞争态势 93
五、商业地产五大发展趋势分析 98
六、商业地产的全渠道模式分析 101
第六节 商业地产经营策略分析 101
一、零散销售、统一经营 101
二、零散销售、各自经营 102
三、整体出售、整体经营 102
四、整体出租、整体经营 102
五、零散出租、各自经营 103
第三章 中国商业地产行业盈利模式分析 104
第一节 国外商业地产企业盈利模式分析 104
一、美国商业地产企业盈利模式分析 104
（一）商业地产企业盈利模式发展历程 104
（二）商业地产企业盈利模式特点分析 105
二、新加坡商业地产企业盈利模式分析 106
（一）商业地产企业盈利模式发展历程 106
（二）商业地产企业盈利模式特点分析 108
第二节 商业地产企业开发销售盈利模式 108
一、商业地产企业散售盈利模式 108
（一）散售模式类型分析 108
（二）散售模式适用物业 110
（三）散售模式的优劣势 110
二、商业地产企业整售盈利模式 111
（一）整售模式操作方式 111
（二）整售模式主要特点 111
（三）整售模式适用物业 112
（四）整售模式的优劣势 112
第三节 商业地产企业持有经营盈利模式 113
一、完全自营模式分析 113
（一）完全自营模式资源要求 113
（二）完全自营模式优劣势分析 114
二、自营+经营贷模式分析 114
（一）模式操作方式 114
（二）模式资源要求 115
（三）模式优劣势分析 115
三、资本运作模式分析 116
（一）资本运作模式操作方式 116
（二）资本运作模式优劣势分析 117
第四节 商业地产企业混合运作盈利模式 117
一、混合运作模式操作方式分析 117
二、混合运作模式主要特点分析 117
三、混合运作适用物业类型分析 118
四、混合运作模式优劣势分析 118
第五节 主要商业地产盈利模式对比分析 118
第四章 中国商业地产项目营销管理分析 120
第一节 商业地产项目商业规划 120
一、商业经营规划的布局顺序 120
二、商业经营规划的整体利益 120
三、商业规划的黄金分割定律 122
四、配套设施的作用与投入 123
五、商铺格局规划分析 124
第二节 商业地产项目经济测算 126
一、商业地产项目经济测算 126
二、商业地产项目定价方式 127
三、商业地产项目经济效益 128
第三节 商业地产目标市场选择 130
一、目标市场的选择策略 130
（一）集中化进入策略 130
（二）商品专业化策略 130
（三）市场专业化策略 130
（四）选择性进入策略 130
（五）市场全覆盖策略 131
二、项目开发商圈分析法 131
三、商业地产项目客户定位 137
（一）商圈范围界定 137
（二）消费者定位 137
（三）商家定位 138
（四）投资者定位 138
四、商业地产项目业态定位 138
（一）业态分类与特点 138
（二）项目的业态定位 141
（三）业态的合理构成 142
五、商业地产项目条件判断 143
第四节 商业地产项目营销推广 146
一、商业地产消费者行为调查 146
二、销售与经营的平衡分析 147
三、商业物业商铺营销特性 147
四、商业项目营销推广流程 149
五、商业物业常用销售方式 152
第五节 商业地产项目招商实施 154
一、商业地产项目招商特点 154
二、商业地产项目招商对象 154
三、商业地产项目招商流程 156
四、商业地产招商现存问题 156
五、商业地产项目招商策略 158
（一）项目招商通用策略 158
（二）购物中心招商策略 162
（三）写字楼的招商策略 165
（四）商业街的招商策略 170
（五）餐饮品牌招商策略 171
第六节 商业地产项目开业策略 173
第二篇 细分市场篇 176
第五章 中国写字楼市场开发投资分析 176
第一节 写字楼市场开发研究 176
一、写字楼投资开发特性 176
二、写字楼投资开发背景 177
三、写字楼投资开发条件 178
四、写字楼项目投资开发 179
（一）写字楼投资策略 179
（二）写字楼市场调查 180
（三）写字楼产品定位 180
（四）写字楼市场需求 181
（五）写字楼市场供给 182
五、写字楼开发趋势预测 184
第二节 写字楼市场竞争现状 184
一、写字楼发展历程分析 184
二、写字楼错位竞争分析 185
三、甲级写字楼竞争分析 186
四、节能环保成新竞争点 188
五、写字楼发展特点分析 189
第三节 写字楼市场运营状况分析 193
一、写字楼投资情况分析 193
二、写字楼市场建设规模 194
三、写字楼市场销售情况 195
四、写字楼市场价格情况 196
五、写字楼投资收益分析 197
（一）写字楼盈利模式 197
（二）写字楼投资成本 201
（三）写字楼投资回报率 202
第四节 写字楼市场投资前景 203
一、写字楼投资前景分析 203
二、写字楼投资潜力分析 204
（一）大城市投资潜力 204
（二）中城市投资潜力 205
（三）小城市投资潜力 205
三、写字楼发展前景分析 206
（一）写字楼区域发展潜力 206
（二）郊区写字楼发展前景 206
（三）总部办公楼投资机会 207
四、写字楼发展趋势分析 209
第六章 中国商铺地产开发投资分析 211
第一节 商铺市场发展概况 211
一、商铺地产开发背景 211
二、商铺地产经营特点 211
三、商铺市场存在问题 213
四、商铺投资考虑因素 213
五、商铺地产投资技巧 214
六、商铺市场发展趋势 217
第二节 商铺地产投资概况分析 217
一、我国商业街主要类型 217
二、商业街发展特点分析 219
三、商业街存在问题分析 220
四、商业街主要表现形态 222
五、商业街投资收益分析 223
（一）商业街投资成本构成 223
（二）商业街投资回报率 223
（三）商业街盈利模式分析 224
（四）商业街运作成功策略 225
六、零售地产运行情况分析 228
七、零售地产市场趋势分析 228
第三节 商铺投资风险与对策分析 230
一、投资商铺风险及对策分析 230
二、产权式商铺投资风险分析 231
（一）产权式商铺投资优势 231
（二）产权式商铺法律风险 232
（三）产权式商铺投资风险 234
三、七类商铺的投资回收形态 235
四、七类商铺的投资策略分析 237
第七章 中国购物中心开发投资分析 241
第一节 大型购物中心开发流程分析 241
一、购物中心调研与论证 242
二、购物中心立项与决策 242
三、购物中心选址与选型 242
四、购物中心规划与设计 243
五、购物中心融资与招商 245
第二节 购物中心投资建设情况 245
一、购物中心发展阶段分析 245
二、购物中心开发投资情况 246
三、购物中心数量增长分析 248
四、购物中心体量变化趋势 249
五、购物中心商铺数量分析 250
第三节 购物中心发展分布情况 250
一、购物中心分布及城市竞争力 250
（一）购物中心区域分布情况 250
（二）购物中心分布特点分析 251
（三）购物中心各城市竞争力 252
二、重点城市购物中心分布特征 254
（一）上海购物中心分布特征 254
（二）成都购物中心分布特征 255
（三）郑州购物中心分布特征 256
（四）南宁购物中心分布特征 257
三、三四线购物中心发展现状 258
（一）三四线购物中心发展优势 258
（二）三四线购物中心供应格局 260
（三）三四线购物中心开发模式 261
（四）三四线mall短培育周期 262
第四节 购物中心的发展方向分析 263
一、购物中心功能定位 263
二、购物中心运营因素 264
（一）消费者认为的运营因素 264
（二）商户认为的运营因素 265
（三）开发商认为的运营因素 266
三、购物中心拓展方向 267
四、购物中心未来的格局 268
五、网络购物与商场购物 270
六、购物中心零售业交易 271
七、中国购物中心发展趋势 272
八、中国购物中心前十企业 274
第五节 购物中心投资收益分析 274
一、购物中心盈利模式选择 274
二、购物中心投资成本构成 275
三、购物中心业态租金分析 278
四、购物中心的投资回报率 279
第六节 购物中心市场投资前景 281
一、购物中心业态发展趋势 281
二、购物中心投资前景分析 282
三、购物中心投资潜力分析 282
（一）大城市投资潜力分析 282
（二）中城市投资潜力分析 283
（三）小城市投资潜力分析 283
第八章 中国中央商务区开发投资分析 284
第一节 中央商务区发展活力分析 284
一、中央商务区发展演化过程 284
（一）国内cbd演化过程 284
（二）国外cbd演化过程 284
二、中央商务区不同分类情况 285
三、中央商务区空间布局模式 285
四、中央商务区空间扩展方式 288
五、中央商务区开发强度分析 289
六、中央商务区发展活力分析 291
（一）城市cbd已建程度 291
（二）城市cbd在建程度 292
（三）城市cbd可建程度 292
第二节 中央商务区建设投资现状 293
一、中央商务区开发运作特点 293
二、中央商务区建设现状分析 293
三、中央商务区发展模式分析 294
四、中央商务区成功关键因素 294
五、中央商务区的投资回收期 297
第三节 重点城市中央商务区建设分析 297
一、国内中央商务区建设分析 298
（一）香港中央商务区建设分析 298
（二）上海中央商务区建设分析 298
（三）北京中央商务区建设分析 299
（四）深圳中央商务区建设分析 299
（五）广州中央商务区建设分析 300
（六）重庆中央商务区建设分析 300
（七）武汉中央商务区建设分析 300
二、国外中央商务区建设分析 301
（一）伦敦中央商务区建设分析 301
（二）曼哈顿中央商务区建设分析 301
（三）东京新宿中央商务区建设分析 301
三、中外比较对中国cbd的启示 302
第四节 中央商务区写字楼市场分析 302
一、中央商务区写字楼经济价值 302
二、中央商务区写字楼容量分析 306
三、中央商务区写字楼供求情况 306
四、中央商务区写字楼重点案例 307
五、中央商务区写字楼价格租金 309
第五节 中央商务区住宅市场分析 310
一、中央商务区住宅主要标准 310
二、中央商务区住宅供求特点 312
三、中央商务区住宅市场走势 313
四、中央商务区住宅交易情况 313
五、中央商务区住宅价格租金 315
第六节 中央商务区商业楼分析 317
一、中央商务区商业楼供求分析 317
二、中央商务区商业地产的案例 318
三、中央商务区商业楼市场走势 320
四、中央商务区商业楼交易数量 321
五、中央商务区商业楼价格租金 322
第九章 中国酒店市场开发投资分析 324
第一节 酒店市场开发注意事项 324
一、投资开发背景 324
二、酒店开发模式 325
三、酒店资本运作 326
第二节 酒店行业盈利模式分析 328
一、经营增长盈利模式 328
二、物业增值盈利模式 329
三、资本营运盈利模式 330
四、品牌创新盈利模式 330
五、集团建设盈利模式 332
第三节 酒店行业投资收益分析 332
一、经济型酒店投资收益 332
（一）经济酒店投入产出 332
（二）经济酒店投资回报 334
二、产权式酒店投资价值 334
三、酒店公寓投资回报模式 336
第四节 酒店市场投资情况分析 337
一、酒店市场投资特点 337
二、酒店市场投资技巧 338
三、星级酒店发展分析 339
（一）星级酒店经营情况 339
（二）星级酒店分布状况 340
（三）星级酒店区域分析 342
（四）旅游城市星级酒店情况 342
第五节 酒店市场投资前景分析 343
一、酒店投资前景分析 343
二、中西部酒店投资潜力 344
三、二三线酒店投资潜力 345
第三篇 区域市场篇 347
第十章 北京市商业地产市场分析 347
第一节 北京商业地产发展现状 347
一、房地产开发投资额情况 347
二、商业地产开发投资情况 347
（一）办公楼 347
（二）商业营业用房 348
三、商业地产成交情况 348
第二节 北京办公楼市场现状分析 349
一、办公楼开发销售情况 349
（一）施工面积 349
（二）竣工面积 349
（三）销售面积 349
（四）销售金额 350
二、写字楼市场发展现状分析 350
（一）写字楼供需情况分析 350
（二）写字楼租金价格分析 351
（三）写字楼市场前景分析 352
第三节 北京市商业营业用房市场分析 352
一、北京城市重点商圈分析 352
二、商业营业用房开发销售情况 354
（一）施工面积 354
（二）竣工面积 354
（三）销售面积 355
（四）销售金额 355
三、商铺市场发展现状分析 356
（一）商铺待售面积分析 356
（二）商铺租金价格分析 356
（三）商圈发展前景分析 357
第四节 北京商业地产趋势前景分析 359
一、商业地产发展趋势分析 359
二、商业地产发展前景分析 360
第十一章 上海市商业地产市场分析 361
第一节 上海商业地产发展现状 361
一、房地产开发投资额情况 361
二、商业地产开发投资情况 361
（一）办公楼 361
（二）商业营业用房 362
三、商业地产项目成交情况 362
第二节 上海公办楼市场现状分析 363
一、办公楼开发销售情况 363
（一）施工面积 363
（二）竣工面积 363
（三）销售面积 364
（四）销售金额 364
二、写字楼市场发展现状分析 365
（一）写字楼供需情况分析 365
（二）写字楼租金价格分析 365
（三）写字楼市场前景分析 366
第三节 上海市商业营业用房市场分析 367
一、上海城市重点商圈分析 367
二、商业营业用房开发销售情况 368
（一）施工面积 368
（二）竣工面积 369
（三）销售面积 369
（四）销售金额 370
三、商铺市场发展现状分析 370
（一）商铺供需情况分析 370
（二）商铺租金价格分析 371
（三）商圈市场前景分析 372
第四节 上海商业地产趋势前景分析 373
一、商业地产发展趋势分析 373
二、商业地产发展前景分析 374
第十二章 广州市商业地产市场分析 375
第一节 广州商业地产发展现状 375
一、房地产开发投资额情况 375
二、商业地产开发投资情况 375
（一）办公楼 375
（二）商业营业用房 376
三、商业地产项目成交情况 376
第二节 广州办公楼市场现状分析 377
一、办公楼开发销售情况 377
（一）施工面积 377
（二）竣工面积 377
（三）销售面积 378
（四）销售金额 378
二、写字楼市场发展现状分析 379
（一）写字楼供需情况分析 379
（二）写字楼租金价格分析 379
（三）写字楼市场前景分析 381
第三节 广州市商业营业用房市场分析 382
一、广州城市重点商圈分析 382
二、商业营业用房开发销售情况 384
（一）施工面积 384
（二）竣工面积 384
（三）销售面积 384
（四）销售金额 385
三、商铺市场发展现状分析 385
（一）商铺供需情况分析 385
（二）商铺租金价格分析 386
（三）商圈市场前景分析 387
第四节 广州商业地产趋势前景分析 387
一、商业地产发展趋势分析 387
二、商业地产发展前景分析 388
第十三章 深圳市商业地产市场分析 389
第一节 深圳商业地产发展现状 389
一、房地产开发投资额情况 389
二、商业地产开发投资情况 389
（一）办公楼 389
（二）商业营业用房 390
三、商业地产项目成交情况 390
第二节 深圳办公楼市场现状分析 391
一、办公楼开发销售情况 391
（一）施工面积 391
（二）竣工面积 391
（三）销售面积 391
（四）销售金额 392
二、写字楼市场发展现状分析 392
（一）写字楼供需情况分析 392
（二）写字楼租金价格分析 393
（三）写字楼市场前景分析 395
第三节 深圳市商业营业用房市场分析 395
一、深圳城市重点商圈分析 395
二、商业营业用房开发销售情况 396
（一）施工面积 396
（二）竣工面积 396
（三）销售面积 396
（四）销售金额 397
三、商铺市场发展现状分析 397
（一）商铺供应情况分析 397
（二）商铺租金价格分析 398
（三）商圈市场前景分析 399
第四节 深圳商业地产趋势前景分析 399
第十四章 天津市商业地产市场分析 401
第一节 天津商业地产发展现状 401
一、房地产开发投资额情况 401
二、商业地产开发投资情况 401
（一）办公楼 401
（二）商业营业用房 402
三、商业地产项目成交情况 402
第二节 天津办公楼市场现状分析 403
一、办公楼开发销售情况 403
（一）施工面积 403
（二）竣工面积 403
（三）销售面积 403
（四）销售金额 404
二、写字楼市场发展现状分析 404
（一）写字楼供需及空置情况 404
（二）写字楼租金及售价分析 405
（三）写字楼的市场前景分析 407
第三节 天津市商业营业用房市场分析 408
一、天津城市重点商圈分析 408
二、商业营业用房开发销售情况 409
（一）施工面积 409
（二）竣工面积 409
（三）销售面积 410
（四）销售金额 410
三、商铺市场发展现状分析 411
（一）商铺供应情况分析 411
（二）商铺租金价格分析 411
（三）商圈市场前景分析 412
第四节 天津商业地产趋势前景分析 412
一、商业地产发展趋势分析 412
二、商业地产发展前景分析 413
第十五章 杭州市商业地产市场分析 414
第一节 杭州商业地产发展现状 414
一、房地产开发投资额情况 414
二、商业地产开发投资情况 414
（一）办公楼 414
（二）商业营业用房 415
三、商业地产成交情况 415
第二节 杭州办公楼市场现状分析 416
一、办公楼开发销售情况 416
（一）施工面积 416
（二）竣工面积 416
（三）销售面积 416
（四）销售金额 417
二、写字楼市场发展现状分析 417
（一）写字楼供需情况分析 417
（二）写字楼租金价格分析 418
（三）写字楼市场前景分析 418
第三节 杭州市商业营业用房市场分析 418
一、杭州城市重点商圈分析 418
二、商业营业用房开发销售情况 419
（一）施工面积 419
（二）竣工面积 420
（三）销售面积 420
（四）销售金额 420
三、商铺市场发展现状分析 421
（一）商铺供应与需求情况分析 421
（二）商铺的空置率与租金分析 421
（三）商圈发展趋势与前景分析 421
第四节 杭州商业地产趋势前景分析 422
一、商业地产发展趋势分析 422
二、商业地产发展前景分析 422
第十六章 重庆市商业地产市场分析 424
第一节 重庆商业地产发展现状 424
一、房地产开发投资额情况 424
二、商业地产开发投资情况 424
（一）办公楼 424
（二）商业营业用房 425
三、商业地产发展情况分析 425
第二节 重庆办公楼市场现状分析 426
一、办公楼开发销售情况 426
（一）施工面积 426
（二）竣工面积 426
（三）销售面积 426
（四）销售金额 427
二、写字楼市场发展现状分析 427
（一）写字楼供需及空置情况 427
（二）写字楼租金及售价分析 428
（三）写字楼的市场前景分析 429
第三节 重庆市商业营业用房市场分析 430
一、重庆城市重点商圈分析 430
二、商业营业用房开发销售情况 431
（一）施工面积 431
（二）竣工面积 432
（三）销售面积 432
（四）销售金额 433
三、商铺市场发展现状分析 433
（一）商铺供需情况分析 433
（二）商铺租金价格分析 434
（三）商圈市场前景分析 435
第四节 重庆商业地产趋势前景分析 435
第十七章 成都市商业地产市场分析 437
第一节 成都商业地产发展现状 437
一、房地产开发投资额情况 437
二、商业地产开发投资情况 437
（一）办公楼 437
（二）商业营业用房 438
三、商业地产供销情况 438
第二节 成都办公楼市场现状分析 440
一、办公楼开发销售情况 440
（一）施工面积 440
（二）竣工面积 440
（三）销售面积 440
（四）销售金额 441
二、写字楼市场发展现状分析 441
（一）写字楼供需情况分析 441
（二）写字楼租金价格分析 442
（三）写字楼市场前景分析 444
第三节 成都市商业营业用房市场分析 445
一、成都城市重点商圈分析 445
二、商业营业用房开发销售情况 446
（一）施工面积 446
（二）竣工面积 447
（三）销售面积 447
（四）销售金额 447
三、商铺市场发展现状分析 448
（一）商铺供需情况分析 448
（二）商铺租金价格分析 448
（三）商圈发展前景分析 449
第四节 成都商业地产趋势前景分析 449
一、商业地产发展趋势分析 449
二、商业地产发展前景分析 450
第十八章 武汉市商业地产市场分析 452
第一节 武汉商业地产发展现状 452
一、房地产开发投资额情况 452
二、商业地产开发投资情况 452
（一）办公楼 452
（二）商业营业用房 452
三、商业地产项目成交情况 453
第二节 武汉办公楼市场现状分析 454
一、办公楼开发销售情况 454
（一）施工面积 454
（二）竣工面积 454
（三）销售面积 454
（四）销售金额 455
二、写字楼市场发展现状分析 455
（一）写字楼供需情况 455
（二）写字楼租金分析 456
（三）写字楼市场前景 457
第三节 武汉市商业营业用房市场分析 457
一、武汉城市重点商圈分析 457
二、商业营业用房开发销售情况 458
（一）施工面积 458
（二）竣工面积 458
（三）销售面积 458
（四）销售金额 459
三、商铺市场发展现状分析 459
（一）商铺供需情况分析 459
（二）商铺租金价格分析 460
（三）商圈市场前景分析 460
第四节 武汉商业地产趋势前景分析 461
一、商业地产发展趋势分析 461
二、商业地产发展前景分析 461
第十九章 南京市商业地产市场分析 463
第一节 南京商业地产发展现状 463
一、房地产开发投资额情况 463
二、商业地产开发投资情况 463
（一）办公楼 463
（二）商业营业用房 464
三、商业地产成交情况 464
第二节 南京办公楼市场现状分析 465
一、办公楼开发销售情况 465
（一）施工面积 465
（二）竣工面积 465
（三）销售面积 465
（四）销售金额 466
二、写字楼市场发展现状分析 466
（一）写字楼供需及空置情况 466
（二）写字楼租金及售价分析 467
（三）写字楼的市场前景分析 468
第三节 南京市商业营业用房市场分析 468
一、南京城市重点商圈分析 468
二、商业营业用房开发销售情况 469
（一）施工面积 469
（二）竣工面积 470
（三）销售面积 470
（四）销售金额 471
三、商铺市场发展现状分析 471
（一）商铺供需情况分析 471
（二）商铺租金价格分析 472
（三）商圈发展前景分析 472
第四节 南京商业地产趋势前景分析 473
一、商业地产发展趋势分析 473
二、商业地产发展前景分析 474
第四篇 企业竞争篇 475
第二十章 中国重点商业地产企业经营状况分析 475
第一节 万达集团商业地产模式分析 475
一、企业基本情况分析 475
（一）企业发展背景分析 475
（二）企业发展历程分析 475
二、项目获取与开发分析 476
（一）项目选址标准分析 476
（二）项目获取途径分析 476
（三）项目获取优势资源和商业操作 477
三、企业发展模式及战略 477
（一）融资模式分析 477
（二）运营模式分析 478
（三）盈利模式分析 478
（四）战略合作伙伴 478
（五）品牌发展战略 480
四、万达订单地产模式 481
（一）运作流程 481
（二）推广分析 481
（三）应用要求 482
（四）优劣势分析 482
五、企业产品与市场分析 483
（一）主要产品类型设计 483
（二）产品组合构成分析 485
（三）自持/销售比例分析 485
（四）项目业态组合分析 485
（五）当前主要商家构成 487
（六）项目操作特点/周期 487
六、企业经营情况分析 488
（一）开发销售规模 488
（二）经营指标分析 489
（三）项目投资回报率 491
七、企业竞争优势分析 491
八、企业战略方向分析 492
九、万达广场案例分析 492
（一）沈阳万达广场——败笔与转型 492
（二）北京万达广场——盈利模式典范 496
（三）宁波万达广场——第三代产品升级 499
第二节 恒隆地产商业地产模式分析 502
一、企业概况与历史沿革 502
二、企业总体经营情况分析 503
（一）项目经营情况分析 503
（二）企业收入利润分析 504
（三）企业资产负债分析 505
（四）企业偿债能力分析 505
三、企业在内地发展的项目 505
四、企业在内地市场发展策略 508
（一）内地市场发展路径分析 508
（二）内地市场土地策略分析 509
（三）内地项目商业模式分析 510
第三节 中粮集团商业地产模式分析 511
一、企业概况与历史沿革 511
（一）中粮置业发展概述 511
（二）中粮集团地产战略 511
（三）中粮置业发展路线 514
二、企业资本与扩张策略 514
（一）企业资本策略分析 514
（二）企业扩张策略分析 515
三、企业产品定位与经营 516
（一）品牌核心内涵与特征 516
（二）战略目标与组合策略 517
（三）产品结构形态分析 518
（四）企业经营策略创新 518
四、企业的经营情况分析 519
五、企业主---品线分析 522
（一）商业综合体分析 522
（二）都市综合体分析 522
（三）区域性城市综合体分析 523
六、大悦城商业模式分析 523
（一）商业模式的基本特征 523
（二）商业模式的核心价值 524
（三）模式核心竞争力评价 524
（四）模式发展瓶颈与难题 525
七、大悦城系列重点项目 526
（一）北京西单大悦城分析 526
（二）北京朝阳大悦城分析 530
（三）沈阳中街大悦城分析 532
（四）天津大悦城分析 535
（五）上海大悦城分析 537
（六）杭州大悦城分析 540
（七）成都大悦城分析 541
第四节 soho中国商业地产模式分析 543
一、企业概况与历史沿革 543
（一）soho中国发展概述 543
（二）soho中国地产战略 544
（三）soho中国发展路线 545
二、企业资本与扩张策略 546
三、企业产品定位与经营 547
（一）战略目标与发展策略 547
（二）产品结构形态分析 548
（三）企业经营策略创新 549
四、企业主---品线分析 549
五、企业商业模式分析 550
（一）商业模式基本特征 550
（二）商业模式开发流程 551
六、企业盈利模式分析 551
（一）开发选址分析 551
（二）销售和售后分析 551
七、企业已建项目统计 552
八、企业重点案例分析 552
（一）银河soho分析 552
（二）望京soho分析 552
（三）soho世纪广场分析 553
第五节 中国国贸商业地产模式分析 553
一、企业概况与历史沿革 553
（一）中国国贸发展概述 553
（二）中国国贸地产战略 554
（三）中国国贸发展路线 554
二、企业产品定位与经营 556
（一）战略目标与发展策略 556
（二）产品结构形态分析 556
（三）企业经营策略创新 556
三、企业主---品线分析 557
四、企业商业模式分析 557
（一）商业模式基本特征 557
（二）商业模式开发流程 558
（三）企业盈利模式特点 558
五、国贸中心案例分析 559
第六节 世贸股份商业地产模式分析 560
一、企业概况与历史沿革 560
（一）世贸股份发展概述 560
（二）世贸股份地产战略 560
（三）世贸股份发展路线 560
二、企业资本与扩张策略 561
三、企业产品定位与经营 561
（一）战略目标与发展策略 561
（二）产品结构形态分析 561
（三）企业经营策略创新 562
四、企业主---品线分析 562
五、企业商业模式分析 562
（一）商业模式基本特征 562
（二）商业模式开发流程 563
（三）企业盈利模式特点 563
六、企业重点案例分析 564
（一）上海世贸国际广场 564
（二）北京世贸大厦 564
第七节 上海陆家嘴商业地产模式分析 564
一、企业概况与历史沿革 564
（一）陆家嘴发展概述 564
（二）陆家嘴地产战略 565
（三）陆家嘴发展路线 565
二、企业产品定位与经营 566
（一）战略目标与发展策略 566
（二）产品结构形态分析 566
三、企业经营情况分析 567
（一）主要物业经营情况 567
（二）主要经营指标分析 569
四、企业商业模式分析 570
（一）商业模式基本特征 570
（二）商业模式开发流程 570
五、企业重点案例分析 570
（一）96广场 570
（二）1885文化休闲中心 571
第八节 金融街商业地产模式分析 571
一、企业概况与历史沿革 571
（一）金融街发展概述 571
（二）金融街地产战略 572
（三）金融街发展路线 572
二、企业资本与扩张策略 573
三、企业产品定位与经营 574
（一）战略目标与发展策略 574
（二）产品结构形态分析 574
（三）企业经营策略创新 575
四、企业经营情况分析 576
五、企业商业模式分析 577
（一）商业模式基本特征 577
（二）商业模式开发流程 578
（三）企业盈利模式特点 578
六、北京金融街案例分析 578
第五篇 趋势前景篇 580
第二十一章 中国商业地产行业投融资策略分析 580
第一节 商业地产市场融资分析 580
一、商业地产融资的意义 580
二、商业地产融资需求分析 580
三、商业地产融资渠道分析 581
四、商业地产多元化融资流程 582
五、商业地产市场融资新平台 584
（一）商业抵押担保证券cmbs 584
（二）商业地产基金融资模式 586
六、商业地产市场融资形势 587
第二节 商业地产企业上市融资模式 588
一、商业地产企业上市融资必要性 588
二、商业地产企业上市融资模式 590
三、商业地产企业上市融资效果 594
四、商业地产企业上市融资风险 596
（一）买壳上市的风险 596
（二）ipo形式的风险 597
第三节 商业地产信托融资分析 598
一、房地产信托融资模式分析 598
（一）房地产信托融资模式类型 598
（二）房地产信托融资模式优劣势 601
二、商业地产信托融资情况分析 602
（一）房地产信托发行全貌分析 602
（二）房地产信托季度发行规模 604
（三）房地产信托季度余额规模 606
（四）房地产信托平均收益率 607
三、房地产信托资金运用方式 608
四、房地产信托资金投资方式 608
五、房地产信托兑付分析 610
六、房地产信托公司分析 611
七、地产类信托兑付风险与房地产调控高度相关 612
第四节 商业地产融资困难及对策 613
一、商业地产的固有特性 613
（一）高收益高风险并存 613
（二）商业与地产有机结合 613
（三）开发是基础/运营是关键 614
（四）资金需求巨大 614
二、商业地产融资的现实困境 614
三、突破困境的有效途径分析 615
四、商业地产融资基金待推广 617
第五节 商业地产行业投资风险及策略 617
一、商业地产投资风险 617
（一）开发商经验不足 618
（二）同质化/空置率高 618
（三）资金链压力较大 618
二、商业地产投资策略 619
（一）商业地产投资运作 619
（二）各业态投资攻略 642
（三）投资注意事项 646
第二十二章 2022-2028年中国商业地产行业前景预测 650
第一节 2022-2028年房地产行业发展前景展望 650
一、促进房地产市场长期繁荣因素 650
二、中国房地产业中长期发展目标 651
三、“十四五”中国保障房建设规划 652
四、中长期中国房地产市场发展展望 653
第二节 2022-2028年商业地产行业发展展望 656
一、未来商业地产将向城市综合体转型 656
二、未来商业地产发展机遇与挑战 656
三、未来商业地产发展走向预测 657
第三节 2022-2028年商业地产市场规模预测 659
一、商业地产投资规模预测 659
二、商业地产销售面积预测 660
三、商业地产销售额预测分析 661
图表目录
图表1：2021年本报告分析企业销售收入排名前十的企业（单位：亿元，%） 12
图表2：2021年全国主要城市办公楼开工及其近三年复合增速（单位：万平方米，%） 13
图表3：2021年全国主要城市办公楼开发投资额及其近三年复合增速（单位：亿元，%） 14
图表4：2021年全国主要城市商业用房新开工面积及近三年复合增长率（单位：万平方米，%） 14
图表5：2021年全国主要城市商业营业用房销售面积（单位：万平方米，%） 15
图表6：2018-2021年全国主要城市商业用房开发投资额占房地产开发投资额比重（单位：%） 15
图表7：2018-2021年房地产开发企业利用外资资金走势（单位：亿元，%） 17
图表8：华润置地、soho、万达、中粮大悦城模式对比 18
图表9：2018-2021年全国20个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米） 19
图表10：典型企业竞争策略分析 19
图表11：商业地产企业对上游的议价能力分析 20
图表12：商业地产企业对下游的议价能力分析 20
图表13：万科的商业地产产品线 22
图表14：商业地产、住宅地产吸引力评估要素 23
图表15：商业地产、住宅地产吸引力评估 24
图表16：商业地产行业竞争结构示意图 25
图表17：2018-2021商业地产供需平衡走势（单位：万平方米，%） 26
图表18：2018-2021商业地产销竣比走势 26
图表19：我国214家知名房地产开发企业在主要地区的分布情况（单位：家） 27
图表20：万科的商业地产战略 27
图表21：2018-2021年我国商业地产各月成交面积占全年累计成交的比例（单位：%） 28
图表22：2018-2021年下半年30个重点城市推出商办建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 30
图表23：2018-2021年下半年30个重点城市推出商办建设用地面积比重（单位：%） 31
图表24：2018-2021年下半年30个重点城市成交商办建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 31
图表25：2018-2021年下半年30个重点城市成交商办建设用地面积比重（单位：%） 32
图表26：2018.12-2021.12各月30城市商服用地成交均价vs全部用地（单位：元/平方米，%） 33
图表27：2018.12-2021.12各月30城市商服用地成交楼面价vs全部用地（单位：元/平方米，%） 33
图表28：2018.12-2021.12各月30城市商服用地成交均价增长情况（单位：%） 33
图表29：2018.12-2021.12各月30城市商服用地楼面价增长情况（单位：%） 34
图表30：住宅限购政策前后北京商办用地出让金额占土地出让金总额的比重变化（单位：%） 35
图表31：2018-2021年主要城市成交商办用地价格走势（单位：万元/平方米） 35
图表32：2018-2021年主要城市成交商办用地建设面积走势（单位：万平方米） 36
图表33：2018-2021年商业地产开发投资趋势vs房地产投资趋势（单位：亿元，%） 37
图表34：2018-2021年商业地产开发投资对房地产资产投资的贡献率走势（单位：%） 38
图表35：2018-2021年商业地产销售面积与增长趋势（单位：万平方米，%） 39
图表36：2018-2021年商业地产行业销售金额走势（单位：亿元，%） 40
图表37：2018-2021年商业地产行业销售价格走势（单位：元/㎡，%） 41
图表38：2018-2021年办公楼供需走势（单位：万平方米，%） 42
图表39：2018-2021年办公楼销售价格走势（单位：元/㎡，%） 42
图表40：2018-2021年商业营业用房供需走势（单位：万平方米，%） 43
图表41：2018-2021年商业营业用房销售价格走势（单位：元/㎡，%） 44
图表42：2018-2021年中国购物中心数量变化情况（单位：家） 45
图表43：不同区域的购物中心业态构成对比图（单位：%） 46
图表44：中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位：%） 47
图表45：商业地产的开发模式比较分析 50
图表46：完全销售模式的优劣势与适用条件 51
图表47：完全持有模式的优劣势与适用条件 52
图表48：售后租回模式的优劣势 53
图表49：三种散售盈利模式的特点与优劣势 55
图表50：三种散售模式的优劣势总结 56
图表51：整售模式的一般操作方式 57
图表52：商业地产企业整售盈利模式 57
图表53：soho中国主要商业地产项目 58
图表54：持有模式的操作流程 59
图表55：几种典型的持有经营模式的特点与优劣势 59
图表56：2018-2021年中国国贸中心股份有限公司主营业务分产品情况（单位：元，%） 61
图表57：2018-2021年中国国贸中心股份有限公司平均租金及出租率（单位：元/平方米/月，%） 61
图表58：混合运作盈利模式的特点与优劣势 62
图表59：大连万达商业地产项目业态发展历程 63
图表60：商业地产三种主要盈利模式各种指标对比分析 65
图表61：西蒙房地产集团（spg）和波士顿房地产集团（bxp）发展历程 65
图表62：2018-2021年波士顿房地产集团利润表（单位：百万美元） 66
图表63：2018-2021年西蒙房地产集团利润表（单位：百万美元） 67
图表64：美国购物中心发展历程 68
图表65：美国reits分类及数量 68
图表66：凯德中国房地产金融业务发展情况（一） 69
图表67：凯德中国房地产金融业务发展情况（二） 69
图表68：凯德集团旗下分支机构和业务类型 71
图表69：2021年第四季度凯德商用产业有限公司经营情况（单位：百万新元，百万港元） 71
图表70：凯德集团旗下基金分类和地理分布 72
图表71：写字楼与住宅需求比较 73
图表72：写字楼营销差异化方式 74
图表73：针对写字楼产品的四种价格策略 75
图表74：商业街的细分 81
图表75：案例——某商业街的定位启示录 82
图表76：几种主要的商业街经营模式 85
图表77：我国专业市场的分类 85
图表78：商业地产投资潜力调查（单位：%） 92
图表79：商业地产投资意愿调查（单位：%） 93
图表80：2018-2021年房地产开发企业资金来源构成（单位：%） 100
图表81：2021年房地产企业ipo融资案例（单位：亿港元） 104
图表82：2021年房地产上市企业配股融资情况（单位：亿港元） 105
图表83：2021年房地产上市企业发债融资情况（单位：亿美元，%） 105
图表84：2021年房地产上市企业信托融资情况（单位：亿美元，%） 106
图表85：商业地产企业各种上市方式比较 107
图表86：上市融资效应分析 107
图表87：2021年下半年15家标杆房企直接融资方式占比（单位：%） 112
图表88：2021年上海部分品牌房企直接融资活动（单位：亿美元，亿元，%） 112
图表89：reits的特征 113
图表90：契约性与公司型reits比较 114
图表91：公开市场交易的reits基本运作模式 114
图表92：reits与其他产品的相关性 116
图表93：reits与其他产品的相关性 116
图表94：各国reits市场不同投资者机构图（单位：%） 117
图表95：2018-2021年我国房地产信托季度新增额度及收益率走势（单位：亿元，%） 119
图表96：2021年主要房地产企业房地产发行情况 119
图表97：2018-2021年我国办公楼与商业地产投资增速走势（单位：亿元，万平方米） 121
图表98：2018-2021年全国20个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米） 122
图表99：hk-reits及s-reits两种模式的比较 123
图表100：中国城市竞争力的主要影响因素 125
图表101：2021年主要地区城市综合经济竞争力排名 127
图表102：2021年主要地区城市可持续竞争力排名 128
图表103：2021年主要地区城市宜居竞争力排名 129
图表104：2021年主要地区城市宜商竞争力排名 129
图表105：2018-2021年北京推出土地规划建筑面积走势（单位：万平方米，%） 132
图表106：2018-2021年北京商办用地推出规划建筑面积比重（单位：万平方米，%） 132
图表107：2018-2021年北京推出楼面均价：商办用地vs住宅用地（单位：元/㎡，%） 133
图表108：2018-2021年北京城市综合体体量走势及预测（单位：万平方米） 133
图表109：2021年底北京市城市综合体项目分布图 134
图表110：2021年底北京市城市综合体项目列表（单位：万平方米） 134
图表111：2021年北京市商业地产的供给结构（单位：%） 136
图表112：2021年北京市商业地产的成交结构（单位：%） 136
图表113：2021年北京市商业地产销竣情况（分类型）（单位：%） 136
图表114：2021年金融街控股股份有限公司主营业务分地区情况（单位：%） 137
图表115：2021年中国国际贸易中心股份有限公司主营业务分产品情况（单位：元，%） 138
图表116：soho中国有限公司在北京的项目情况（单位：平方米，%） 139
图表117：北京地区商业地产行业企业进入威胁分析 139
图表118：2018-2021年北京写字楼空置率走势（单位：%） 140
图表119：2018-2021年北京城市综合体体量走势及预测（单位：万平方米） 141
图表120：2021年社会零售总额同比增长最后10位地区（单位：%） 142
